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【许家印】 许家印是怎样从一个掏粪工到坐拥5000亿恒大帝国

来源:安顺网综合作者:安顺网2017-1-9 10:02:18

司机?保安?掏粪工?你可曾想过这些职业与当今中国地产界一度最富有的男人之间有何关联?半个孤儿、刺骨的贫困、失败的生意体验,你是否比他拥有更悲惨的童年、少年和青年?当以上职业和境况摆在你的面前,你会做出怎样的决断?感叹命运不公还是下决心改变?

从1再到0,宁做鸡头不做凤尾

1958年,许家印出生在河南太康。当年,这是一个全国有名的贫困之地,十年有九年涝,当地人常常以外出讨饭为生。许家印的母亲早逝,家境贫困,父亲节衣缩食才使得他不至于辍学。

许家印曾回忆说:“我的小学在没有窗的茅草房中读完,六年里,我都是蹲在一个泥台子上听课并完成作业。高中住校时睡的是大通铺,每人墙上挂个竹筐,里面一年四季的窝头是我全部的粮食。冬天可以吃一周,夏天只吃三天,就这样还是要长毛的。没关系,洗洗就可以吃了。”

在恢复高考的第二年,年轻的许家印“非常开心地”考上了武汉钢铁学院,学习四年钢铁专业,然后被分配到河南省的舞阳钢铁公司,在这里一呆就是10年。

“舞钢是大型国企,我一去就主动申请到了第一线—热处理车间,当时学钢铁的大学生比较少,所以受到重视,帮忙协助车间主任,一年后升为车间副主任,再后来做了车间主任。”许家印说自己当时是工作狂人,在做车间主任的7年里,他没有休息过一天,年三十都会跑去车间。

但许家印当了7年的车间主任,却一直没有再被提拔。个性要强的许家印感到不满足。1992年年初,许家印破例休假了,他南下深圳找工作去了。这一年,他34岁,他选择了从头再来,到陌生的地方重新闯出一片天地。

在人生地不熟的深圳,为了能迅速找到工作,许家印做了20余份简历,每份简历竟然多达30多页,他东奔西跑3个月,简历投出去后却石沉大海。于是,许家印汲取教训,重新做了10余份只有两页的简历,这招儿果然奏效,很快就有好几家公司的老总约他面试。

精挑细选之后,许家印选择了一家刚成立不过一年、只有几个连锁店的规模的小企业,名叫中达。许选择它的原因很简单—是觉得这个企业有前景,最主要的是它有一个好老板。当时的生活条件非常艰苦,许家印住在公司的一间小厨房里。那个厨房刚好摆得下一张单人床,因为空间小,自从摆放了床后,厨房的门春夏秋冬都只能开着。日后这位一度登顶的大陆首富的奋斗生涯就从这样一间小厨房里开始了。

在这里,许家印从一名普通的业务员做起。曾做过车间主任、管理300多号人的他开始一切重新来过。那时,许家印就连见到公司里20来岁的小女生,都会喊“师傅”。3个月后,许家印做成了第一个单子,为公司带来10万元的业务额,这让老板对他另眼相看。他也从此不用再东奔西跑,当上了办公室的负责人。

一晃1年过去了,许家印又萌生了新的想法。

他似乎每天都在尝试改变。年少时候学习开拖拉机,年轻时候抓住高考逃离乡村,上大学选择钢铁专业,在舞钢以刚柔相济的手段成为“小皇帝”,放弃铁饭碗南下深圳做一名低微的业务员……这之前的每一个位置,都是对之前的否定,但又都不是终点。

做了办公室主任的他,觉得这个位置上不可能再有大的发展,他需要再一次地改变。一年后,他主动出击,建议老板跟自己熟悉的舞钢合作,在深圳注册一家新的贸易公司,并出任这家新公司的老总。他的目标很清楚,争取机会为自己搭建一个平台,在这个相对独立的平台上,再看看自己的潜力到底有多大。

老板同意了。很快,中达旗下一家名为“全达”的新公司在许家印领衔下成立。许家印于是很自然地兼任了这个新公司的老总,不过这个“老总”只是个虚职,公司注册完以后老板再没投进去一分钱,无奈之下,许家印只能东挪西凑借了10万元,报上打了广告招了人,开始做业务。

有了这个平台,许家印如鱼得水,全达的业务也蒸蒸日上。他似乎天生是个公关天才,说服技巧高超,对很多人来说是工作外的应酬,他在天性上也不排斥。多年之后,人们还将会看到他如何凭借个人能力在国际资本市场筹集到巨额资金,帮助恒大走出因上市暂停造成的资金缺口泥潭。而在当时,中达的老板终于看出,这位名为“许家印”,入行时的小小业务员,绝非池中之物。

枭雄亮剑,第一次飞跃

1994年的国庆节,许家印终于写下了他人生转折前的重要伏笔——来到广州,涉水刚刚兴起的房地产业。

这之前,中达老板本来派他到长春做老总。但许家印深思熟虑之后,提出自己到广州“开疆扩土”的建议,得到了认可。这时候的许家印,终于告别了“打的士也很兴奋”的年代。他带上一部标致车,跟司机、出纳、业务人员等4个人,踌躇满志地来到了广州,成立了一家名为鹏达的房地产公司。

为了节省开支,他们就在城中村里租了一间民房办公。这间不见阳光的房子,白天是办公室,晚上就是5人的住处。这可以说是许家印的第二次蜗居经历。

人生地不熟,再加上办公环境实在难登大雅之堂,这家位于城中村的微型小公司,生意自然好不到哪里去。公司没有资金、项目,他们就四处打广告,找客户,拉贷款。经过不到3个月的努力,许家印终于通过银行贷到了2000万元的启动资金。他还通过相关渠道收购了一家公司,取得了一个名为珠岛花园的地产项目。

在当时以大户型为主流的广州楼市,这个项目迅速成为广州房地产市场的一匹黑马,另辟蹊径主打“小面积、低价格”策略,还未发售就轰动市场,首期项目很快脱销。

尽管还是职业经理人,这个项目的运作过程,已经开始打上许家印的烙印。快点,快点,再快点——珠岛花园项目需要的108个要盖的公章,当年全部搞定,而“当年开工,当年销售,当年售罄……”等“八个当年”令快速有效的执行力在珠岛花园项目中被发挥得淋漓尽致。

其实,在珠岛项目之前,许家印并没有接触过房地产。许家印后来回忆说:“一点都没有,连什么是容积率我都不懂,就这么边学边干起来了。”这个逆当时大户型之潮流的项目,被视为许家印和他的恒大帝国的真正起点。

1997年,是许家印再次思索去与留的一年。这一年,中国的企业界正满是风雨之声。亚洲金融风暴来势汹汹,中国的企业英雄们比如史玉柱败走珠海,山东的姬长孔身陷绝境,几个冲击“世界五百强”的种子选手也齐齐败下阵来。只有丁磊、王志东和张朝阳等几个年轻人开创的“互联网元年”,给人几丝希望。

5月1日,许家印与中达老板做了一次改变自己命运的深谈。他感激老板的知遇之恩,话也说得极为坦诚:“人是有价值的,什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献,就一定要有什么样的待遇。不然,从管理上来说,是留不住人的。”

几乎白手起家,广州鹏达的珠岛花园一个项目就为母公司中达净赚2亿多,许家印的工资在当时却依旧低得离谱,一个月竟然才3000多元。他后来回忆说,假如给他10万或20万一年,自己可能就不会去想创业了。因为创业有风险,也很艰辛。但3000多元的工资,养活家庭都困难,怎么继续干下去?

许家印决意不再为人打工,他又一次选择了离开。他告别了中达和鹏达,告别了给他第一次房地产成功收获的珠岛花园。

创办恒大,纵横地产江湖

1997年年初,许家印注册成了了恒大地产,开始自己创业。当时,公司可谓一穷二白,只有一台车、捉襟见肘的资金和七、八个人,真正的白手起家,赤手空拳打天下。

当时,为了找到合适的房地产开发项目,许家印几乎踏遍了广州的每一寸土地。经过反复考察、调研和论证,恒大地产决定买下原广州农药厂的土地使用权,作为第一个开发项目——也就是后来的“金碧花园”。不过,即便这个地块,首期也需500万元的地价款,恒大最多只能从银行贷到300万,而且一穷二白的恒大还未必拿得到。

为了获得这个项目,许家印又再一次发挥了他的商务谈判技能,既描绘了个恒大的宏伟蓝图,也详细描述怎么付款方便。凭着三寸不烂之舌,300万终于到手,于是许家印立即开发,并复制珠岛花园的模式—小户型,薄利多销,快速回笼资金。

为了加快开发力度,在许家印带领下,大家都成了工作狂。经常是早上6点下班,9点又接着上班。金碧花园很快销售一空,回款近亿元。许家印淘得了“第一桶金”。

作为新公司恒大的首个楼盘,金碧花园创造了广州乃至中国地产史上一个奇迹:当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。两年前,还在给别人打工的许家印操作的第一个楼盘,珠岛花园就创造过当年盖完108枚公章、办齐所有报建手续等“六个当年”记录。珠岛花园是今日许家印和恒大地产的起点和老师,并不为过,事实上,金碧花园之后的诸多楼盘,至今仍有着当日珠岛花园的营销、设计痕迹。

金碧花园的火爆,一下子就彻底解决了恒大现金流的问题。可以说,金碧花园的成功是恒大发展关键的一步。

多年后,许家印话当年,说金碧花园的实践让他明白:无论何时,企业运作最重要的问题都是现金流,尤其是刚起步阶段。机会不抓住,过去了就过去了。

接下来恒大的运转就自然而然转入了高速奔跑阶段。当时广州有1600多家房地产公司。而恒大成立的时候,绝大部分公司都是在1990年代初成立,比恒大要早5、6年。恒大采取的是在广州快马圈地的策略。

到了1999年,仅仅用3年时间,恒大就进入了30强的第7位,许家印只用了一年半的时间,就在强手如林的广州房地产市场站稳了脚跟。

到了2004年,恒大地产已经进入中国百强房企前10,并于2004、2005、2006年,连续三年时间蝉联前十强。

了解恒大的人都知道,2004年对恒大而言是个分水岭:在此之前,恒大是以规模取胜,之后度过资本原始积累的初创阶段后,恒大开始走“规模+品牌”路线。

2004年后,恒大逐渐开始从产品上进行改革:金碧花园四期设计完后,他把全体员工拉到现场开会,许家印高呼“从今以后,公司都要宣传打造精品,创立品牌的口号”。

许家印首先动刀的是样板房,装修标准从最初金碧花园的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。

许称之为“意识的转变”,不管是中端还是高端产品,只要楼盘素质好,投入产出比就会高。于是再后来就有了如今媒体圈熟知的恒大精品战略:恒大在全国中高端产品有恒大城、恒大绿洲,高端产品有恒大华府,旅游地产则有恒大金碧天下。目前,在恒大5000多万平方米的土地储备中,中端产品占到60%,中高端占25%左右,高端占10%左右。

力挽狂澜,渡过生死劫

2008年初,恒大地产第一次启动赴港上市,恰好遭遇全球金融危机,特别是2008年3月7日至12日,恒大在境外上市路演期间,恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌,国际金融危机全面爆发。“实在不巧的是,我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措,包括摩根士丹利。”回忆起那触目惊心的一刻,许家印至今仍历历在目。

更糟的是,当时恒大全国有32个楼盘、906万平方米在建,加上大规模拿地,100多亿的缺口对企业而言影响非常大。

上市受挫,一时间,恒大地产出现了巨大的资金缺口,甚至面临资金链断裂的危机。与此同时,政府加大了对房地产行业的宏观调控力度,特别是银行收缩信贷规模,紧缩房地产企业和购房者按揭贷款。在此情况下,中国房地产市场更加萧条,中国的房地产企业融资困难,恒大的处境雪上加霜,这就是后来许家印念念不忘的两个“寒冬”。

消息传出,舆论哗然,谣言四起。当时就有媒体严厉批评许家印,说他野心膨胀,疯狂圈地,与国际投行豪赌上市,最终“从云端跌落谷底”,并指责其在拿地过程中钻了法律和政策的空子。还有传言说“恒大完了”、“许家印已经‘走佬'(广东话,逃跑的意思)”等。

面对舆论压力和公司的资金困境,许家印表现出沉着冷静、临危不乱的大将风度。他一边着手调整工程进度,缓解资金链紧张局面,一边安定军心,再三叮嘱公司员工沉住气,不要理会外界的非议,只需要扎扎实实做好自己的事情,埋头把问题解决了。

中止上市的当晚,许家印就主持召开了通宵电话会议,当即决定合理调整工程建设速度,采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针:哪些项目先上,哪些项目可以暂缓,因地制宜、因时而动,从而缓解资金紧张的压力。

之后,许家印赴港进行私募融资。此后3个月的时间里,许家印奔波于香港、美国,与香港富豪和国际投行代表会晤,其中包括香港三大富豪中的李兆基、郑裕彤(因其敢于冒险,人送绰号“鲨胆彤”)和李嘉诚长子李泽钜等人。

事后,许家印曾回忆说:“(上市受挫)之后的三个月,我主要的精力都在香港,差不多可以说在这里上班了,瘦了四五斤,但精神还不错。打拼地产界十余年,这3个月是我压力最大的一段时间”。

经过许家印的努力,郑裕彤、科威特投资局以及此前已投资恒大的国际投行美林、德意志银行等战略投资者为恒大输血5亿美元。许家印和恒大地产拿到了救命钱,迈出了走出深渊的第一步。但许家印个人的持股比例也被稀释至56.36%。“为了公司能够健康、良性发展,我个人的损失可以接受。”这种“拿得起,放得下”的大将风度,令人钦佩。

2009年11月5日,港交所,意气风发的许家印敲响了上市铜锣。他一手创立的恒大地产历尽几次波折,终于正式登陆H股市场。

这一天也是2009年福布斯中国富豪榜发布的日子。在这个榜单上,比亚迪的王传福以396亿元的身家排名第一。然而几个小时后,许家印就以422亿元的纸面资产,成了中国内地的新首富。

帮许家印登上宝座的是上市首日猛涨的恒大股价。按照上市首日收盘价计算,恒大总市值达到705亿港元,超过碧桂园,成为在香港上市的最大内地民营地产企业,掌握恒大68.01%股权的许家印自然也水涨船高。

身份变迁,却不敢忘记初心

这里还有个插曲,上市之后,恒大本来安排了一场盛大的新闻发布会。但是,在得知许家印由此超越王传福,成为新首富的消息后,这个活动立即被取消了。许家印谢绝了所有媒体的采访,颇有“事了拂衣去,深藏身与名”的大侠风范,也体现出一代地产枭雄的谨慎与深谋远虑。

前有黄光裕等曾经的富豪落马,面对这个“意外”频发的富豪榜,许家印又是如何面对?

“为什么要做首富啊?做了首富有啥好处啊?”许家印对关于首富的问题也感无奈,他说:“除了别人心理不平衡来盯着你,甚至不明真相的人来骂你,其实真的没啥好处。但是你的企业上市了,这是一个公开的秘密,藏不住。”

如果一定让他自己说“首富心态”之类的问题,他宁愿交待一些细节。“我没有乱花钱的习惯,经常在办公室吃盒饭。经常深更半夜开会,一开就是一个通宵,如果真饿了,就让家里给我送个馒头,或者捎个汤、面过来。”

凌晨三四点钟回家睡觉,睡一会就起床去公司,这是他长年累月养成的习惯。由此,带出了集团一大批的工作狂。不单单是在恒大的广州总部,到全国任何一个分公司去看,越是公司的高层中层,加班时间越多,人人都是“拼命三郎”。

他脑子里还没有“享受”的概念。直到2004年,许家印名下并无自己的房产,全家依然还在租房子住。而那时候的恒大已经成立7年,许家印涉足地产界更已长达10年。即便到现在,以房地产为主业的恒大地产集团,还是没有自己的总部大厦,办公地虽地处广州繁华地区,装修却极为简单。

许家印与太太是在舞钢工作期间认识的,两人感情笃定,是恒大集团的“模范夫妻”。许家印不许太太参与 公司的管理,是因为他寄望恒大做一家现代公司,而非家族企业。

这与广州当地的其他房地产商颇为不同。比如他不像碧桂园的杨国强,退居幕后扶持二女儿杨惠妍掌舵企业,也不像朱孟依、陈卓林等大鳄们拥有自己的众多兄弟嫡系。

这种防范裙带关系的概念,有时候显得过于极端。恒大太原公司董事长顾朝晖透露,因为许家印的家乡是河南,为了防止老乡裙带关系,即使是一个清洁工的岗位想要用河南人,也必须经过他的批准。而恒大的另一位“地方大员”、重庆分公司董事长廖嘉宁则直言,在恒大拉山头是要被打击的,“绝对不允许存在这种苗头。”

许家印依然是一幅拼命三郎的架势。去年12月的一天,天津一个楼盘的全日式温泉设计出炉,几位日本设计人员向他报告工作,从夜里11点一直谈到凌晨4点。他有时候也禁不住这样问自己:“像我这个年龄,又做到这种大企业的老板,有没有必要这样拼命?”

有时候开会或者应酬,回家晚了,怕吵醒太太,他就躺在沙发上将就一夜。据说他的太太也一样,夜里有时候睡不着,担心自己翻身会吵醒他,就跑到沙发睡。

那一刻,成为首富或者不是,也许真的没有任何分别。

在世人眼里,他早就是真正的无冕之王。

来源:中国快消品精英会(CHINAN--FMCG)

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